Das Bundesverfassungsgericht hat mit Urteil vom 10. April 2018 das bisherige System der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt. Somit wurde eine Reform der Grundsteuer unumgänglich. Im November 2019 hat der Gesetzgeber auf Bundesebene daraufhin das Grundsteuer-Reformgesetz verabschiedet und fristgemäß neue Bewertungsregeln geschaffen. Mit der sogenannten Öffnungsklausel wurde den Bundesländern das Recht eingeräumt, eine eigene gesetzliche Regelung für die Bewertung von Grundbesitz aufzustellen.
Rechtsgrundlage für das in Niedersachsen geltende Flächen-Lage-Modell, nach dem sich die Höhe der Grundsteuer ab dem 01.01.2025 bestimmt, ist das Niedersächsische Grundsteuergesetz (NGrStG) vom 07.07.2021.
Das niedersächsische Fläche-Lage-Modell berücksichtigt die Fläche des Grundstücks, die Fläche des Gebäudes, die Nutzung der Immobilie, den Bodenrichtwert des Grundstücks und den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde.
Bis Ende 2024 gelten jedoch die bisherigen Regelungen zur Erhebung der Grundsteuer weiter. Der erste Hauptfeststellung der neuen Grundsteuerwerte ist der Stichtag 1. Januar 2022.
Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer waren aufgefordert bis spätestens 30.06.2023 eine Steuererklärung gegenüber dem zuständigen Finanzamt elektronisch über ELSTER abzugeben.
weiterer Ablauf der Grundsteuerreform
Nach Eingang der Grundsteuererklärung schickt das Finanzamt allen Grundstückseigentümerinnen und -eigentümern zwei Bescheide:
- Den Bescheid über die Grundsteueräquivalenzbeträge auf den 01.01.2022
- gemeinsam mit dem Bescheid über den Grundsteuermessbetrag auf den 01.01.2025, der auch an die Kommunen weitergeleitet wird.
Wichtig: Damit ist keine Zahlungsaufforderung verbunden.
Erst zum Jahreswechsel 2024/2025 erhalten die Grundstückseigentümer dann von ihrer Kommune den neuen Grundsteuerbescheid über die ab 2025 neu zu zahlende Grundsteuer. Die neue Grundsteuer soll im Ergebnis aufkommensneutral sein. Gleichwohl ist durch die Reform mit Belastungsverschiebungen zu rechnen. Das kann zu einem Mehr oder auch zu einem Weniger an Steuern für den Einzelnen führen.
Die Höhe der Grundsteuer, die ab 2025 zu entrichten ist, wird in jeder Gemeinde durch den Beschluss eines neuen Hebesatzes bestimmt. Der Hebesatz ist ein einheitlicher Prozentsatz, der auf jeden Grundsteuermessbetrag in einer Gemeinde angewendet wird. Die Multiplikation des vom Finanzamt ermittelten Grundsteuermessbetrags mit dem Hebesatz der Gemeinde ergibt die ab 2025 zu zahlende Grundsteuer. Die bisherigen Hebesätze gelten nur noch bis zum Jahr 2024 und dürfen danach nicht mehr angewendet werden. Die Gemeinden müssen ganz neu rechnen und dabei auch einen aufkommensneutralen Hebesatz, also einen Hebesatz, der sich ergäbe, wenn die Höhe des Grundsteueraufkommens gleichbliebe, veröffentlichen. Die Höhe der ab 2025 zu zahlenden Grundsteuer steht daher frühestens im Herbst 2024 fest.
Bis zum Ablauf des Jahres 2024 wird die Grundsteuer noch auf der Grundlage des Einheitswerts erhoben. Die neue Grundsteuer ist erst ab Januar 2025 zu zahlen.
Fragen und Antworten zur neuen Grundsteuer ab 2025
Warum wird die Grundsteuer reformiert?
Die Bewertung des Grundbesitzes, auf der die Grundsteuer aktuell noch aufbaut, ist völlig veraltet. Das Bundesverfassungsgericht hat deshalb eine Besteuerung anhand aktuellerer Werte ab 2025 gefordert. Das wird auch passieren. In Niedersachsen gelten dafür nicht die vom Bund beschlossenen Reformgesetze, sondern das Land hat von seinem Abweichungsrecht Gebrauch gemacht und ein eigenes Modell entwickelt. Dieses knüpft an die Fläche und die Lage des Grundstücks an. Der Lagefaktor macht einen am Bodenrichtwert orientierten Zu- oder Abschlag aus, je nachdem, ob sich das Grundstück in guter oder weniger guter Lage innerhalb der Stadt oder Gemeinde befindet.
Was bringt den Bürger/-innen die Grundsteuer überhaupt?
Die Einnahmen aus der Grundsteuer bleiben vollständig vor Ort und können flexibel eingesetzt werden. Mit der Grundsteuer werden Schulen, Kitas, Straßen und Spielplätze gebaut oder örtliche Kultur- und Sportangebote finanziert. Jeder Euro wird sozusagen direkt vor der eigenen Haustür ausgegeben.
Das, was die jeweilige Stadt oder Gemeinde lebenswert macht, könnte ohne die Grundsteuer nicht finanziert werden. Gezahlt wird die Grundsteuer also für die örtliche Gemeinschaft und damit auch „für sich selbst“.
Wie läuft die Reform ab?
Die Finanzämter ermitteln derzeit die neuen Grundsteuerwerte. Aus diesen Werten und der gesetzlich festgelegten Steuermesszahl wird der Grundsteuer-Messbetrag errechnet. Dies ist ein eigener Verfahrensschritt, der mit dem Grundsteuer-Messbescheid abgeschlossen wird, den Sie von Ihrem Finanzamt bereits erhalten haben oder noch erhalten. Für Rückfragen oder Rechtsmittel sind insofern auch die Finanzämter zuständig.
Der Messbescheid ist verbindlich – auch für die Städte und Gemeinden, die davon nicht abweichen dürfen. Sie wenden in einem letzten Schritt nur noch ihre Hebesätze an, um die endgültige Grundsteuer zu berechnen. Hebesätze gibt es vor Ort mindestens zwei: einen für die Grundsteuer A (Land- und Forstwirtschaft) und einen für die Grundsteuer B (Wohnen und Gewerbe). Optional kann ab 2025 noch ein dritter Hebesatz für unbebaute baureife Grundstücke beschlossen werden (Grundsteuer C). Die Hebesätze gelten jeweils für alle Steuerzahlenden einheitlich und werden für die neue Grundsteuer ab 2025 neu festgelegt.
Was heißt das für die jeweilige individuelle Grundsteuerbelastung?
Wesentlich für die Grundsteuerzahler/-innen ist die Einstufung nach neuem Recht. Ob der Grundbesitz also ab 2025 als besonders hoch oder gering zu besteuern oder eher durchschnittlich einzustufen ist, darüber entscheidet das neue Grundsteuerrecht des Landes, das im Grundsteuer-Messbescheid des Finanzamts abgebildet ist, auf Basis der oben geschilderten Faktoren.
Die Gemeinden haben auf diese Wertfeststellung keinen Einfluss. Mit den Hebesätzen werden alle neuen Werte nur noch gleichmäßig hochgerechnet. Das Verhältnis der neuen Werte untereinander, das sich aus dem reformierten Recht ergibt, wird durch diese Hochrechnung nicht mehr verändert.
Muss ab 2025 mehr Grundsteuer bezahlt werden?
Ob jemand ab 2025 mehr Grundsteuer als zuvor bezahlen muss, hängt nach dem neuen Grundsteuerrecht des Landes in erster Linie von der Bewertung nach den obigen Kriterien, also relevante Grundstücksfläche und Bewertung der Lage innerhalb der Kommune, ab.